قانون الإيجارات

نحن في شركة أماني الكندي للمحاماة والاستشارات القانونية، وبإشراف رئيس قسم قضايا العقارات والإيجارات المستشار القانوني الأول حسين نذير الطعمة رئيس الهيئة الاستشارية في الشركة، نقدم أفضل الحلول والاستشارات في هذا المجال، وذلك بفضل خبرة تتجاوز 8000 قضية عقارية وإيجارية كبرى في إمارة دبي. وقد حققت جهودنا نسبة نجاح تجاوزت 95%. ويميز فريقنا في قضايا الإيجار والعقارات خبرتهم الواسعة والطويلة، والتي تمكن العملاء من معرفة قدرتنا على تحقيق النتائج المرجوة وفقًا للقوانين والأنظمة منذ الوهلة الأولى.

نود هنا أن نلقي نظرة على قوانين الإيجار في إمارة دبي. إن إجراءات تأجير العقارات تعد من بين أبرز المعاملات التي تجرى في دبي نظرًا لشهرتها العالمية كوجهة مثالية لتأجير العقارات. وبفعل ارتفاع الطلب على شقق الإيجار في دبي، فقد قامت إمارة دبي بتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر من خلال قانون الإيجارات لضمان حقوق كل طرف.

لذلك، قبل التوقيع على عقد إيجار في دبي، يجب عليك أن تتعرف على قوانين عقد الإيجار التي وضعتها مؤسسة التنظيم العقاري (RERA). إليك شرح مبسط لقوانين تأجير العقارات المعمول بها في إمارة دبي.

وضعت مؤسسة التنظيم العقاري في دبي أربعة قوانين يجب على المستأجرين والملاك مراعاتها، وجاءت كالتالي:

1. القانون رقم 26 لعام 2007: والذي ينظم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين في دبي.
2. المرسوم رقم 83 للعام 2008: وهو القانون المعدل عن مرسوم رقم 26 لعام 2007، وينظم العلاقة بين المالك والمستأجر في دبي. حيث تم استبدال نصوص المواد (2) ، (3) ، (4) ، (9) ، (13) ، (14) ، (15) ، (25) ، (26) ، (29) و (36) من القانون الأصلي. ويفرض القانون تسجيل عقد الإيجار لدى وكالة التنظيم العقاري (RERA) من خلال برنامج إيجاري، من قبل المستأجر أو المالك. أيضًا، يضمن هذا القانون عدم تأجير العقار مرتين في الوقت نفسه.
3. المرسوم رقم 26 لعام 2013: الذي يتعامل مع جميع أنواع المنازعات الإيجارية في دبي، وتطوير إجراءات البت في هذا النوع من المنازعات من خلال آلية سريعة ومبسطة، عبر إنشاء مركز فض المنازعات الإيجارية. وذلك لغايات تحقيق الاستقرار الاجتماعي والاقتصادي لكافة المعنيين بقطاع تأجير العقارات والقطاعات المرتبطة به، دعماً للتنمية المستدامة في الإمارة.
4. المرسوم رقم 43 لعام 2013: والذي يحكم زيادة الإيجارات في دبي حيث تتحدد نسبة الزيادة القصوى في بدل إيجار العقارات عند تجديد عقود إيجار العقارات، على النحو التالي:
   • لا يجوز زيادة قيمة الإيجار لوحدة العقار إذا كان إيجارها أقل من 10٪ أدنى من متوسط الإيجار.
   • 5 % من قيمة الإيجار لوحدة العقار إذا كان إيجارها يتراوح بين 11٪ وحتى 20٪ أدنى من متوسط الإيجار.
   • 10 ٪ من قيمة الإيجار لوحدة العقار إذا كان إيجارها يتراوح بين 21٪ وحتى 30٪ أدنى من متوسط الإيجار.
   • 15 ٪ من قيمة الإيجار لوحدة العقار إذا كان إيجارها يتراوح بين 31٪ وحتى 40٪ أدنى من متوسط الإيجار.
   • 20 ٪ من قيمة الإيجار لوحدة العقار إذا كان إيجارها أقل من 40٪ من متوسط الإيجار.

"يُشير هذا المرسوم إلى أنه ينطبق على المُؤجّرين في القطاعين العام والخاص في إمارة دبي، بما في ذلك المناطق الخاصة بالتطوير والمناطق الحرة، وذلك بما في ذلك مركز دبي المالي العالمي. ولتنفيذ مادة هذا المرسوم، يُحدد متوسط أجر المثل وفقًا لـ "مؤشر تحديد بدل الإيجارات في إمارة دبي" المعتمد من قبل مؤسسة التنظيم العقاري."

حقوق المستأجر في دبي

• يجب على المستأجر أو المالك تسجيل عقد الإيجار في مؤسسة التنظيم العقاري.
• في حال انتهاء عقد الإيجار واستمرار المستأجر في الإقامة في العقار دون اعتراض من صاحب العقار، سيتم تجديد مدة الإيجار تلقائيًا لنفس المدة أو لسنة واحدة، مع تطبيق نفس الشروط والأحكام.
• يحق لصاحب العقار نقل ملكية العقار إلى مالك جديد دون التأثير على حق المستأجر في العقار.
• في حالة إدخال أي تعديل في بنود العقد، مثل تغيير مبلغ الإيجار أو مدة العقد، أو إضافة أي بند جديد، يجب على الطرفين نقل ذلك قبل ثلاثة أشهر من انتهاء عقد الإيجار.
• إذا كنت ترغب في إنهاء عقد الإيجار قبل انتهاء فترته، يلزم على المستأجر الالتزام بشروط الخروج المنصوص عليها في عقد الإيجار.
• دفع الإيجار المتفق عليه في تاريخ الاستحقاق.

يُحظر على المالك زيادة بدل الإيجار للعقارات السكنية قبل مرور ثلاث سنوات من توقيع العقد بين المالك والمستأجر. وهذا يسهم في استقرار المستأجرين وتشجيع الاستثمارات في دبي على المدى المتوسط. في حالة عدم دفع بدل الإيجار، يحق للمالك اللجوء إلى قاضي التنفيذ لتحديد عقوبة عدم الدفع في إمارة دبي.

و لمعلومات أكثر وضوحاً، تجد في ما يلي مقارنة بين التزامات المالك و التزامات المستأجر التي يجب أن يراعيها كل من الطرفين في دبي:

التزامات المالك:

1. تسليم العقار في حالة جيدة والسماح للمستأجر بالاستفادة الكاملة منه.
2. إجراء الصيانة اللازمة و إصلاح أي عيوب للعقار ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك.
3. عدم تعديل العقار بنحو يؤثر بشكل سلبي على استخدام المستأجر له.
4. إعطاء التراخيص اللازمة لأي بناء يرغب المستأجر في تنفيذه، ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك.

التزامات المستأجر:

1. عدم تغيير شروط العقد دون موافقة المالك.
2. تسليم العقار للمالك بحالة جيدة عند انتهاء العقد.
3. إزالة أي تعديل أو تغيير قام به المستأجر للعقار عند إخلائه ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك.
4. دفع الضرائب و الرسوم للمالك في حال تم تسليم العقار بحالة غير جيدة.

في الحقيقة، هناك حالتين اثنتين لإخلاء المستأجر من العقار من قِبل المالك في دبي استنادًا إلى قانون الإيجارات دبي 2022 وهما:

1- قبل انتهاء عقد الإيجار:

• عدم سداد الإيجار أو أي جزء منه خلال ثلاثين يوماً من تاريخ الإخطار ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.
• تأجير العقار من قبل المستأجر بدون موافقة المالك.
• استخدام المستأجر للممتلكات أو السماح للآخرين باستخدامها لأغراض غير قانونية أو بمخالفة للنظام العام أو الأخلاق.
• ترك المستأجر للمعقار التجاري غير مشغول دون سبب معقول لمدة ثلاثين يومًا متتاليًا أو تسعين يومًا غير متتاليًا في السنة.
• إجراء التعديلات على العقار بنحو يضر به أو يؤثر سلباً على السلامة والأمان
• استخدام العقار لغرض مخالف المؤجر لأجله.
• أيلولة العقار للسقوط.
• عدم الامتثال للالتزامات القانونية أو أي شروط منصوص عليها في العقد.
• هدم العقارلأغراض التطوير الحضري من قبل السلطات المختصة.
  يرجى ملاحظة أن المستأجر يمكنه فسخ عقد الإيجار قبل انتهائه في ظروف معينة وبالاتفاق مع المالك. يتفق الطرفان على التعويض المالي أو العثور على مستأجر جديد.

2- عند انتهاء عقد الإيجار:

• ترميم العقار وتعذر ذلك في وجود المستأجر.
• رغبة المالك في هدمها لإعادة الإعمار، مع منح المستأجر الأولوية للعودة إلى الملكية خلال شهر واحد من تاريخ إخطار المالك.
• حاجة المالك لاستخدام الملكية لأغراض شخصية أو لأحد أقربائه من الدرجة الأولى، شريطة أن يثبت عدم ملكه لملكية بديلة.
• رغبة المالك في بيع الملكية.
  ومن الجدير بالذكر أنه يشترط إخطار المستأجر عن طريق كاتب العدل أو البريد المسجل بأسباب الإخلاء المذكورة آنفًا قبل اثني عشر شهراً من تاريخ الإخلاء