الإجراءات القانونية لرفع دعوى إخلاء عقار في إمارة دبي

تتمتع إمارة دبي بنظام قانوني متكامل ينظم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين، حيث تتيح القوانين الحالية للمؤجرين رفع دعاوى إخلاء العقارات وفقاً لشروط وإجراءات محددة.

بحيث يكون الهدف من هذه المقالة هو تقديم تحليل مفصل لهذه الإجراءات القانونية والتعرف على الحالات التي تتيح للمؤجر رفع دعوى الإخلاء.

الإطار القانوني:

تستند الإجراءات القانونية لرفع دعوى إخلاء عقار في إمارة دبي إلى قانون تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في دبي، الصادر بالقانون رقم (33) لسنة 2008 الذي جاء معدل البعض أحكام القانون رقم (26) لسنة 2007 كما تستند هذه الإجراءات إلى لوائح وأنظمة دائرة الأراضي والأملاك في دبي.

الحالات التي تجيز رفع دعوى إخلاء عقار في دبي:

1- حالات إخلاء العقار قبل انتهاء عقد الإيجار

• عدم سداد بدل الإيجار: إذا لم يسدد المستأجر الإيجار أو أي جزء منه خلال 30 يوماً من تاريخ إخطار المستأجر.
• تأجير العقار من الباطن: إذا قام المستأجر بتأجير العقار من الباطن بدون موافقة خطية من المؤجر.
• الاستخدام غير المشروع: إذا استخدم المستأجر العقار لغرض غير مشروع أو مخالف للنظام العام أو الآداب العامة.
• ترك العقار دون إشغال : إذا ترك المستأجر العقار التجاري دون إشغال لمدة 30 يوماً متصلة أو 90 يوماً متقطعة.
• إحداث تغييرات جوهرية : إذا أحدث المستأجر تغييرات تضر بسلامة العقار أو تؤثر عليه بشكل يصعب معه إعادته لحالته الأصلية.
• استخدام العقار في غير الغرض المؤجر لأجله : إذا استخدم المستأجر العقار بشكل مخالف لأنظمة التخطيط والبناء.

2- حالات إخلاء العقار عند انتهاء عقد الإيجار:

وفقاً للمادة (25) من نفس القانون، يمكن للمؤجر طلب إخلاء المستأجر عند انتهاء عقد الإيجار في الحالات التالية:

• هدم العقار لإعادة بنائه: إذا كان المؤجر يرغب في هدم العقار وإعادة بنائه.
• إجراء صيانة شاملة : إذا كان العقار بحاجة إلى صيانة شاملة لا يمكن إجراؤها بوجود المستأجر.
• الاستخدام الشخصي : إذا رغب المؤجر أو أحد أقاربه من الدرجة الأولى في استخدام العقار لأغراض شخصية.
• بيع العقار : إذا كان المؤجر يرغب في بيع العقار.

الإجراءات القانونية لرفع الدعوى:

1- إخطار المستأجر:

يجب على المؤجر إخطار المستأجر بطلب إخلاء العقار عن طريق الكاتب العدل أو البريد المسجل. يجب أن يتضمن الإخطار أسباب الإخلاء والفترة الزمنية الممنوحة للمستأجر الإخلاء العقار.

2- رفع الدعوى:

في حالة عدم استجابة المستأجر للإخطار، يمكن للمؤجر رفع دعوى إخلاء العقار أمام المحكمة الابتدائية المختصة. يجب أن يتضمن ملف الدعوى كافة الوثائق والأدلة التي تثبت صحة الدعوى . من الضروري أن يحتفظ المؤجر بجميع الوثائق والمراسلات التي تثبت إخطار المستأجر وأي محاولات للتواصل معه بشأن الإخلاء، حيث ستكون هذه الوثائق حاسمة في المحكمة.

3- جلسة المحكمة

تعقد المحكمة جلسة للنظر في الدعوى، وتستمع إلى دفوع الطرفين. يمكن للمحكمة أن تقرر إخلاء العقار إذا توافرت الشروط المنصوص عليها في القانون.

4- الاستئناف

يمكن لأي من الطرفين الاستئناف ضد حكم المحكمة الابتدائية أمام المحكمة الاستئنافية خلال 15 يوماً من تاريخ صدور الحكم تكون أحكام المحكمة الاستئنافية نهائية وغير قابلة للطعن.

5- تنفيذ الحكم

يتم تنفيذ الحكم الصادر عن المحكمة عن طريق إدارة تنفيذ الأحكام في دائرة الأراضي والأملاك.

الأسئلة الشائعة:

1- ما هي مدة الفصل في دعوى إخلاء العقار؟

يتم الفصل في النزاعات الإيجارية خلال مدة لا تزيد على 30 يوماً من تاريخ إحالة ملف الدعوى إلى اللجنة.

2- هل يجوز للمستأجر عدم دفع الإيجار بعد رفع الدعوى؟

رفع دعوى الإخلاء لا يعفي المستأجر من أداء بدل الإيجار طيلة المدة التي يستغرقها نظر الدعوى وصدور الحكم فيها وتنفيذه.

3- في حال إخلاء العقار لغرض الاستخدام الشخصي هل يمكن تأجيره للغير؟

لا يجوز للمؤجر تأجير العقار للغير إلا بعد مضي سنتين على الأقل بالنسبة للعقارات السكنية وثلاث سنوات بالنسبة للعقارات غير السكنية، ما لم تقرر اللجنة خلاف ذلك لأسباب معتبرة.

4 - هل ينتهي عقد الإيجار بوفاة المؤجر؟

لا ينتهي عقد الإيجار بوفاة المؤجر ولا بوفاة المستأجر وتستمر العلاقة مع ورثة المتوفى منهما، إلا إذا رغب ورثة المستأجر في إنهاء العلاقة الإيجارية.

لخبرتنا القانونية في الدعاوى الإيجارية :

نظراً لدقة الحالات التي يمكن من خلالها رفع دعوى إخلاء العقار وذكرها على سبيل الحصر في القانون، ونظراً لوجود مدد لا بد من مراعاتها لدى الطعن أمام المركز ؛ فإننا ننصحك بالحصول على مشورة إيجارية، مكتب أماني الكندي للمحاماة والاستشارات القانونية يقدم لك هذه الخدمة وذلك طبقاً لخبرة طويلة على مدار عشرون عاماً من العمل في مجال المحاماة والاستشارات القانونية ، وحيث أن الفريق القانوني الحاصل على أعلى الشهادات العلمية يقدم لك أقصى استفادة قانونية ممكنة من خلال الخبرة الطويلة في مختلف مجالات القانون .